锐理数据刘元婧：新政“输血”后，青岛主城改善板块或成“大赢家”
6月3日，青岛出台了一系列楼市宽松政策，那么“603”新政究竟为青岛楼市释放了哪些信号？接下来青岛楼市又将呈现怎样的发展趋势？面对当下的楼市发展状况，置业者在选择项目、选择房源的过程中，应更关注哪些维度？
为此，近日界面新闻山东频道联合京东房产特别邀请了锐理数据山东区域总经理刘元婧，就以上问题进行了探讨。
新政下，主城改善板块或更具吸引力
刘元婧表示，“新政意在释放被限购政策压抑下的改善需求，为楼市输血，推动青岛楼市的健康发展。”
关于新政的发布对青岛哪些板块将带来更明显的活力，刘元婧也有独特的见解。她表示，分析具体利好哪些板块，首先要分析板块的购房客户是谁、购房逻辑是什么，然后看看新政是否增大了潜在的客户容量。
刘元婧认为，主城利好两类板块，一是浮山前板块，坐拥一线资源，对主城高端改善和外地高支付力客户具有强吸引力，但该板块“门槛高”，高净值客户整体容量小；二是浮山后、东李世园以及辽阳东路和松岭路附近的崂山板块。“作为主城热点改善板块，此次新政获益良多。”
对于西海岸新区，刘元婧认为，薛家岛、灵山湾、中央活力区等沿海板块一直是外地客户的“心头好”。而预算200万左右的客户，如果为追求通勤舒适，只能买主城区80平二手房，但要是为追求居住舒适在西海岸购置新房的话，主城区的外溢客户还需要更多吸引。“新政发布后，‘海景+学校+地铁’的灵山湾片区热度将进一步提升。”
另据刘元婧表示，她认为目前城阳区的“处境”略显尴尬，一方面是“共有产权”导致的购房需求透支，另一方面对主城改善和外地客户来说，城阳区的环境不及西海岸，但好在通勤方面还是有些优势，区域内的项目多为地铁沿线、环湾路沿线等。“‘未来之城’、高新区以及夏庄板块，但对刚需、刚改客户来说，‘房票’本就不缺，自然激活效果不及主城和西海岸。”
新政下，环胶州湾市场或进入良性循环
刘元婧表示，目前，青岛楼市仍处于筑底盘整期，主要是受房企交楼风险、疫情下收入和断供风险等影响，客户观望情绪仍在持续。“虽然近期购房资格放松、利率水平下调等利好政策频出，但尚未触及客户购买力根基，当前经济大环境下新政合力有待观瞻。”
刘元婧认为，随着新政下主城改善需求进一步释放、主城-辅城需求进一步流动，有利于平抑主城价格上行及外围价格下行风险，整个环胶州湾的中心城区大市场将迈入良性循环发展阶段。
最后，刘元婧提醒购房者在选择项目和房源的过程中，要想当下买房不踩坑，核心逻辑第一条：一定要选资金实力强的房企，避免交不了房；第二要看位置，选择发展成熟的区域及周边，这样的项目配套条件已经实现，避免规划落不了地；第三看产品品质，项目品质尽量一步到位。“在可承受的预算内一定要选品质更好的，住的舒服后期转手也能卖上价格。 ”
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