上海顶流学区房价格跌回6年前，两年跌去近300万！顶流学区房溢价正在消失？
上海顶流学区房梯队的梅园片区房源 每日经济每经记者 包晶晶 摄
坐拥双学区、自砍一刀挂牌、还能面谈折扣……上海最核心地段的学区房，如今也待价而沽。
就在两年前，这片房龄近30年的二手房，单价还在对标豪宅“汤臣一品”和“世茂滨江”。
日前，网传“两年血亏300万，上海福外学区房1000万直接跌价到600万”，《每日经济新闻》记者走访紧邻陆家嘴的世纪大道区域发现，各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛，尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上，但实际成交价已经跌破了预期。
“价格跌回2017年了。”我爱我家门店中介张利萍（化名）对每经记者说。
她向记者推荐了一套梅园四街坊的三室一厅70平方米房源，目前挂牌价670万元，单价95700元/平方米。
由于四街坊是梅园片区一、二、三、四、五、六、七街坊中最贴近世纪大道地铁站、紧邻商场的，所以价格还算比较坚挺，但即便如此，和此前动辄十七八万元的单价相比，下跌300万元并不夸张。
另一位链家工作人员宋奕（化名）通过微信向记者推荐了几套房源，当前的挂牌价格全部低于链家的“核验参考价”60万元，并且还能坐下来谈谈。根据他的经验，如果房东着急卖，大约能再降20万-30万元。
近期图中房源已经成交，最终成交价格670万元，单价不到96000元/平方米，从历史成交来看，的确接近2017年前后的成交价格。
这一切来得非常快。就在上半年，该小区仍然有单价10万-12万元/平方米的网签记录，随着二手房遇冷，学区房的泡沫快速挤出。
上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在大家对学区的期待明显降温。此前梅园新村片区的房源，最高单价超过20万元/平方米，直冲28万元/平方米左右的汤臣一品。上海调整入学政策，再叠加市场、房屋本身的因素，所以大家对于是否要选择学区，产生了一定分歧。
几位中介都提及，客观来看，全上海二手房都在不同程度下跌，只不过学区房的溢价和水分，被挤得更干了。
事实上，地段、房龄、小区环境弱于梅园街坊的几个单学区的学区房跌幅更大，同样位于世纪大道地铁口的竹园新村，10月网签单价已经跌破8万元/平方米。据张利萍介绍，明珠小学学区房现在每平方米已经跌到7万多元了。
“这个片区已经没有学区溢价了”，张利萍给了个更贴切的形容，现在的价格是“地段价”。
“这一片区的房子本身在上涨过程泡沫就非常明显，现在挤泡沫的这个过程，让学区和非学区的溢价有进一步缩小的迹象。”卢文曦强调。
不过，10月份上海二手房成交量回落，前10个月累计平均价格却同比上涨。据上海链家研究院的监控数据显示，前10个月全市二手房成交均价40352元/平方米，同比增长3%。10月份全市共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%；值得注意的是，成交均价40670元/平方米，环比下降3%，同比增长3%。
从上海链家公布的近几周带看量来看，周度带看依然维持在8月份的水平。
卢文曦分析，当前利好政策刺激效应已过，从几个前瞻指标来看，包括带看量、挂牌价格、经理人指数等等，基本上回到政策出台前的位置了。
而上海的市场基础规模仍在，成交数据也反映了市场需求的指向。从链家公布的10月份上海二手房成交从总价段来看，今年前10个月，300万元以上的成交占比增加，其中，400万-600万元的占比11.9%，增加1.1个百分点。
那么，市中心“老破小”学区房是否还有发展潜力？
卢文曦指出，还是要具体问题具体分析，市中心医疗资源、交通、教育配套比较成熟，可能还会有稳定的租金回报率，但是外环以外压力就比较大，任何产品都是有生命周期的，远郊小面积老旧房屋已经过了价格快上涨的时期，接下来的价值会慢慢减少，跑输大盘的概率比较大。
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